超大特大城市城中村改造将分三类实施
10月12日，从住房城乡建设部了解到，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
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城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。
超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。
超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。
坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。
坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。
要建一定比例保障房
值得一提的是，住建部此次强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。
“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。据住建部9月发布的最新消息，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，未来将继续“多措并举扩大保障性租赁住房供给”。
“这意味着城中村改造将在坚持‘商品房+安置房’的基础上，增加保障性住房部分，包括共有产权住房和保障性租赁住房等。”易居研究院研究总监严跃进说。
相较于其他城市更新模式，城中村改造的推进速度相对缓慢，有调研显示，一个城中村改造项目约耗时10年之久。“坚持成熟一个推进一个。”住建部如是明确。
“这是由于城中村是一个非常复杂的生态系统，其土地性质、利益主体的协调难度高。即便在一线城市中，广深与京沪的城中村改造进展和特征存在较大差异。”一名城市更新领域专家对第一财经分析说。
他举例表示，以上海为例，不同于广深地区，上海的城中村改造主要发生在城市周围地区。由于地段差异，相较于在中心城区进行城中村改造或者老旧小区改造，位于城乡结合区域的城中村往往以就近安置为主，以运营模式为主导，并需要进行一定体量、符合城中村居民需求、消费水平和区域功能定位的非居性质增量开发，以实现开发运营企业的收益平衡。
该专家说，如果改造主体纯粹希望以商品房开发逻辑在城郊进行城中村改造，则不符合区域住房需求，很可能导致商品房建成后卖出不去，也无法形成很好的投资回报；如果改造主体仅仅对城中村居民做出一个低品质解决民生问题的居住安置，则容易激化社会矛盾，这两者都不可取。
“目前，北京和上海都提到了综合区域更新的概念，我认为这是超大特大城市在城中村改造中值得关注和学习的。”该名专家认为，尤其是在城郊地区，地区政府在进行城中村改造之初，就应该跳出“一个简单的民生工程”的规划思路，并以系统化眼光，定下多元目标，让改造项目一方面满足城市外围地区制造业发展中，新市民和蓝领工人职住平衡的需求，另一方面通过公共环境的提升和商业商务服务能力的再造，带动区域整体的招商引资能力，并让更多生产和消费场景走进城中村。
对于一部分集聚了产业的城中村，此次住建部也单列提出，在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。
城中村改造市场空间有多大？
我国大规模城镇化从上世纪80年代起步，经历了40多年的高速发展。在高速城镇化过程中，主要采取市场化手段，导致城市建设缺乏统一规划，城市发展并不均衡，在城市中间形成了大量被遗忘的角落——城中村。
这些区域普遍存在基础设施条件差、环境脏乱差、建筑老旧杂乱等问题，不仅居住品质低下，还存在严重的安全隐患。由于租金便宜，往往成为外来人口的聚集地。在城市由高速发展转向高质量发展的当下，城中村改造成为城市发展中绕不开的话题。近年来，一些超大特大城市已经将城中村改造作为城市高质量发展的重要一环。
广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月份发布了《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，对审批和征拆等环节进行了优化；7月17日发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》,成为国内首个针对城中村改造的地方性法规；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。截至8月底，广州累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里，规划新配建公建配套设施621万平方米。接下来，广州将以罗冲围片区、环五山创新策源区、广州火车站片区、新中轴（海珠）片区等重点片区改造为引领，推动城市高质量发展。
深圳去年公布的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》显示，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元，其中城中村改造成为重中之重。今年深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。
上海也对城中村改造也做出规划安排。截至2022年底，上海有城中村点位682个，涉及村（居）民10.92万户，房屋面积2068万平方米。2023年至2025年计划新启动30个城中村整体改造项目，涉及城中村点位85个，村（居）民约1.64万户，房屋面积约548万平方米。今年计划启动10个城中村整体改造项目，截至目前10个项目已经全部启动。
此外，青岛2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投175亿元，其中新启动项目19个，计划年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户；续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。合肥提出3年内基本完成104个城中村改造。
目前我国超大特大城市21个（不含新晋级的苏州），其中超大城市7个，特大城市14个。国海证券在研究报告中对21个超大特大城市城中村改造对房地产投资和销售的拉动作用做了一个测算，测算出这21个城市城中村业主总人口639万人，本轮城中村改造总建筑面积约5.4亿平方米。乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置、30%纯货币化安置，改造地块新建住宅容积率为原来的3倍，预计5年将拉动商品住宅销量9.7亿平方米，预计拉动投资9万亿元。
除21个超大特大城市外，其他大型城市城中村改造也不会缺席。目前已经有合肥、厦门、南昌等城市也披露了城中村改造规划。随着政策的进一步推进，将有更多的城市参与其中。大规模城中村改造不仅直接拉动房地产投资和需求，而且对包括建筑、建材在内的产业链上下游起到拉动作用。
来源：央视新闻、第一财经、中国房地产报等
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